Réforme de la TVA sur les immeubles : entrée en vigueur ce 11 mars 2010 !
La réforme de la TVA sur les immeubles entre en vigueur ce 11 mars 2010. La loi de finances rectificative pour 2010 qui la contient a en effet été publiée au Journal Officiel ce 10 mars. Est donc arrivée l’heure de balayer de nos esprits nos anciens réflexes en cette matière pour raisonner désormais comme en matière de droit commun.
Renseignements à l'agence
LA LOI GRENELLE 2 EST PUBLIEE !
Près d’un an après la loi Grenelle 1, la loi portant engagement national pour l’environnement, dite ENE ou plus communément, Grenelle 2, est publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010.
Alors que la loi du 3 août 2009 était une loi de programmation fixant les objectifs en matière environnementale et de réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre, la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, au travers de ses 257 articles, prend des mesures concrètes, notamment dans les domaines du bâtiment, de l’urbanisme, des transports, de la biodiversité, de la santé et des déchets.
En attendant l’article à paraître dans La Revue bleue de septembre-octobre 2010, qui reviendra en détail sur les dispositions touchant nos adhérents, voici un rapide tour d’horizon des principales nouveautés.
Diagnostics immobiliers
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prend de l’essor !
- il s’impose désormais lors de la signature de tous les baux, sauf baux ruraux et locations saisonnières ;
- il indiquera, à compter de 2013, pour les bâtiments neufs, les émissions de gaz à effet de serre ;
- il devra, dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, être réalisé pour tous les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, à l’exception de ceux à usage principal d’habitation dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 et comportant cinquante lots ou plus dans lesquels un audit énergétique doit être réalisé.
Les diagnostiqueurs certifiés voient leur champ de compétences élargi puisqu’ils pourront établir, pour les bâtiments neufs ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation thermique, les attestations de respect de la réglementation thermique.
Le diagnostic assainissement devra être joint aux actes conclus à compter du 1er janvier 2011 (et non plus 2013), et sa durée de validité est de trois ans. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif non raccordée au réseau public de collecte lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans l’année qui suit l’acte de vente.
Quand les informations rendues publiques par l’État sur les risques de pollution des sols portent sur un terrain objet d’une transaction immobilière, le vendeur ou le bailleur du terrain doit en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire dans l’acte de vente ou de location, sous peine de résolution du contrat, de restitution d’une partie du prix ou de remise en état aux frais du vendeur.
Transactions immobilières
A côté de toutes les nouveautés en matière de diagnostics, la plus notable est qu’à compter du 1er janvier 2011, le classement énergétique du bien devra être affiché dans les annonces de vente ou de location.
Copropriété
Outre l’obligation de réaliser un DPE ou un audit énergétique (voir ci-dessus) :
- les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application de l’article 25 g (les fenêtres par exemple) ne sont imputables qu’aux copropriétaires concernés ;
- dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit l’établissement du DPE ou de l’audit la réalisation soit d’un CPE (contrat de performance énergétique) avec mise en concurrence, soit le vote d’un plan pluriannuel de travaux d’économies d’énergie ;
- l’article 25 g/ est réécrit et englobe désormais les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, ainsi que les « travaux d’intérêt collectif » sur parties privatives. Les copropriétaires qui peuvent justifier de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes en sont cependant dispensés. Le syndic est le maître d’ouvrage, même pour ces travaux ;
- un nouvel article 25 o/ permet l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage à la majorité absolue ;
- la loi du 10 juillet 1965 subit quelques retouches pour permettre la mise en œuvre du « droit d’équiper une place de stationnement » d’un dispositif de recharge pour les véhicules électriques.
Urbanisme
La loi réforme notablement l’urbanisme, trois ans à peine après l’ordonnance entrée en vigueur fin 2007. Schématiquement :
- les directives territoriales d’aménagement sont remplacées par des directives territoriales d’aménagement et de développement durable ;
- les domaines d’action des schémas de cohérence territoriale, schémas directeurs, PLU et cartes communales sont modifiés ;
- la notion de « projet d’intérêt général » est retouchée ;
- sous conditions tenant aux performances énergétiques, la tolérance de dépassement du coefficient d'occupation des sols est augmentée, les communes pouvant moduler ce dépassement ;
- des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (travaux soumis à l’avis de l’ABF - architecte des bâtiments de France) sont créées ;
- la procédure d’autorisation de travaux sur des immeubles dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit ou dans un secteur sauvegardé en cas de désaccord de l’ABF est modifiée.
Gérance locative
Dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012, les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public seront soumis à une obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique dont les modalités seront définies par décret. Le constat du respect de l’obligation de travaux sera annexé aux baux et actes de vente.
A compter du 1er janvier 2012, les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces comporteront une annexe environnementale (définie par décret), qui peut imposer au preneur des obligations d’économie d’énergie.
Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, et en complément de la loi Boutin qui prévoit une participation du locataire aux travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, ces travaux sont ajoutés à la liste de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 (que le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués).
Les propriétaires ou exploitants d’ERP (établissements recevant du public) doivent obligatoirement, à leurs frais, surveiller la qualité de l’air intérieur lorsque la configuration des locaux ou la nature du public le justifie, et les résultats sont mis à la disposition du public. Le préfet peut être amené à prescrire la réalisation des expertises nécessaires ou prendre des mesures correctives.
Fiscalité
Trois nouveautés méritent d’être soulignées :
- une taxe forfaitaire sur le produit de la valorisation des terrains et des immeubles suite à la réalisation d’infrastructures de transports collectifs ou ferroviaires peut être instituée. Elle est assise sur la plus-value immobilière ;
- la taxe pour la collecte, le transport, le stockage et le traitement des eaux pluviales est remplacée par une taxe annuelle pour la gestion des eaux pluviales urbaines ;
- un nouveau crédit d’impôt « au titre des dépenses effectivement supportées entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2013 pour réduire la vulnérabilité due à des aléas technologiques sur l’habitation principale » est institué.
Enfin, signalons également la refonte des règles relatives à la publicité extérieure ainsi que la définition de la notion de « précarité énergétique », caractérisée lorsqu’une personne « éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat ».