La signature d' un compromis de vente par l’intermédiaire d’un professionnel de l'immobilier
Le délai de sept jours de rétractation dont bénéficient les acquéreurs non
professionnels, l’article L. 271-1 du code de la
construction et de l’habitation prévoit que l’acte doit
être notifié par lettre recommandée avec accusé de
réception.
Toutefois, il est vrai que lorsque l’acte est conclu par
l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier
dûment mandaté, la loi l’autorise à le remettre
directement à l’acquéreur selon des modalités qui
devaient être fixées par décret . C’est chose faite
depuis le 21 décembre 2008 !
Pour que la remise en main propre soit valable,
l’acquéreur non professionnel doit y inscrire de sa
main la mention suivante : « Remis par (nom du professionnel)...
à (lieu)... le (date)...» et : « Je déclare
avoir connaissance qu'un délai de rétractation de
sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code
de la construction et de l'habitation, et qu'il court à
compter du lendemain de la date de remise inscrite
demamain sur le présent acte, soit à compter du…».
Par ailleurs, si l’avant-contrat est directement
remis en main propre, cet acte doit reproduire les dispositions
de l’article L. 271-2 du code de la construction
et de l’habitation relatif aux versements effectués
lors sa signature.
En substance, et excepté quelques cas particuliers,
ce texte précise qu’il est interdit de percevoir une
quelconque somme d’argent de l’acquéreur avant
que le délai de sept jours ne soit expiré, sauf lorsque
l’avant-contrat est conclu par l’intermédiaire d’un
professionnel qui dispose d’une garantie financière
permettant le remboursement des fonds
déposés sur son compte séquestre.
Lutte contre les mérules : parution d'un guide officiel de recommandations (10 juin 2009)
Conscients des difficultés que représente le risque de mérule notamment à l’occasion d’une vente immobilière, à l’origine d’un contentieux non négligeable en particulier dans les régions exposées, et en l’absence de diagnostic obligatoire afférent à la recherche de la présence de ce champignon lignivore liée à l’excès d’humidité, le ministère du Logement et de la Ville et l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) viennent de faire paraître un guide pratique de recommandations destiné à la prévention et à la lutte contre les mérules dans l’habitat.www.anah.fr/les-publications/les-guides-pratiques/
Quel est le régime d'autorisation applicable aux travaux réalisés sur une construction édifiée sans
Une réponse ministérielle du 30 juillet 2009(1) rappelle que lorsqu’un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l’existant et sur le projet à réaliser(2). Le permis ne pourra être accordé que si l’ensemble de la construction est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L’autorisation délivrée permettra ainsi à la fois d’autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation.
Cependant, l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Cependant, le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire.
Dès lors, si la construction initiale a été réalisée sans permis et que l’ensemble de la construction n’est pas conforme aux règles en vigueur, le permis de construire portant sur les travaux complémentaires sera refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l’immeuble existant a été réalisé sans permis. Dans cette hypothèse, la construction existante ne pourra donc pas être régularisée.
Toutefois, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l’immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur pourra déposer une requête portant sur ces seuls travaux et n’incluant pas la partie existante. L’autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent. De la même façon, des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires (par exemple le remplacement des huisseries par d’autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l’aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, pourront être effectués.
Extension du crédit d'impôt développement durable aux propriétaires-bailleurs
Le bénéfice du crédit d’impôt, prévu à l’article 200 quater du code général des impôts, jusque là réservé aux dépenses supportées par les contribuables pour leur habitation principale, a été récemment étendu par une instruction fiscale 5 B-22-09, publiée au bulletin officiel des impôts n° 65 du 30 juin 2009.
Désormais, à compter de l’imposition sur les revenus de l’année 2009, les propriétaires-bailleurs de logements achevés depuis plus de deux ans pourront bénéficier du crédit d’impôt pour les dépenses éligibles payées à compter du 1er janvier 2009.
Le bénéfice de cet avantage fiscal est soumis à un engagement pris par le propriétaire de louer le bien nu, pendant une durée de cinq ans, à usage d’habitation principale, au profit d’un locataire personne physique autre que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal.
Lorsque le logement est déjà occupé, la durée de cet engagement de location de cinq ans est décomptée à partir de la date de réalisation des dépenses. En revanche, dans le cas où le logement n’est pas occupé à la date des travaux, cette durée est décomptée à compter de la mise en location du bien, qui doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la réalisation des dépenses.
Cet engagement de location doit être formulé sur papier libre lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d’impôt est demandé (un modèle de déclaration figure en annexe n° 3 de l’instruction susvisée). Etant précisé que si les contribuables qui transmettent leur déclaration de revenus par voie électronique sont dispensés du dépôt de ce document, ils doivent toutefois être en mesure de produire ce-dernier à la demande des services fiscaux.
La location doit être effective et continue pendant toute la période couverte par l’engagement et, en cas de congé, le logement doit aussitôt être remis en location.
Cependant, une vacance d’une durée maximale de douze mois à compter soit de la date de réception du congé du locataire, soit de la date d’expiration du bail, peut être admise, sous réserve que le propriétaire puisse établir qu’il a accompli des diligences concrètes en vue de la relocation effective du bien, à des conditions qui ne soient pas dissuasives.
A défaut, le crédit d’impôt obtenu pour chaque logement concerné fera l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location n’a pas été respecté.
Enfin, il est indiqué dans l’instruction fiscale susvisée que les dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ainsi que les taux qui s’y rapportent sont identiques à ceux prévus pour l’habitation principale du contribuable.
Le montant de ces dépenses, qui ne varie pas en fonction de la situation familiale du contribuable, est plafonné à 8 000 € par logement loué ou destiné à être mis en location, en prenant en compte pour chaque logement, l’ensemble des dépenses payées sur la période pluriannuelle 2009-2012.
Étant précisé qu’au titre d’une même année d’imposition, le foyer fiscal ne peut bénéficier du crédit d’impôt que dans la limite des dépenses éligibles relatives à trois logements loués ou destinés à être mis en location.
Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d’impôt ne sont pas admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier. En revanche, la part des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, excédant le plafond de 8 000 € ouvrant droit au crédit d’impôt, peut être déduite des revenus fonciers.